长沙某租户租赁仓库存放货物，遭遇暴雨被淹损失惨重，房东却主张损失原因属于不可抗力拒绝赔偿。法院最终判决：暴雨不等于不可抗力！房东需承担主要赔偿责任。

一、案情回顾：仓库被淹，谁来担责？

2024 年 3 月，某租户为存放货物，租赁长沙市一处仓库用于仓储经营。承租前，租户特意询问暴雨是否积水、排水是否可靠，房东一方明确承诺 “不会积水，从未淹过，淹了货物我负责”。

2024 年 6 月 24 日，长沙遭遇强降雨，仓库因地势较低、排水与返水问题严重积水，租户存放的大量货物、设备被污水浸泡，经法院委托专业评估，总损失达 25.53 万元。

房东辩称：此次暴雨是不可抗力，积水系市政排水倒灌所致，自身无过错，不应承担赔偿责任。

二、核心争议：被告以不可抗力进行抗辩能否成立？

（一）原告代理意见

1.长沙雨天多发、灾害性暴雨频发，不属于不可抗力

根据《民法典》第一百八十条，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

长沙雨天多发、暴雨频发，属于生活常识。自2011年1月1日到2025年9月1日，长沙共出现：雨1627天，多云1579天，晴859天，阴766天，雪106天，雨天是长沙最多发的天气情况。仅从2017年开始，长沙在2017年、2019年、2020年、2021年、2022年、2024年均有灾害性暴雨。长沙暴雨频发属于生活常识。

2.即便将暴雨这一天气情况本身视为不可抗力，但本案中造成财产损失的更重要原因是被告对暴雨情况的刻意隐瞒以及消极承担维修义务

天气预报准确预测了案发时将有暴雨，被告的刻意隐瞒使原告做出错误判断，酿成本案损失。“不能预见”的客观情况才属于不可抗力。天气预报准确预测了案发时将有暴雨，被告也明知这一天气预警，用“不可抗力”来推卸责任无法成立。根据原被告聊天记录，2024年6月以来，房屋就出现了漏水反水现象，原告将暴雨预警截图发给被告，询问是否存在大量漏水可能，并催促被告尽快修缮或采取其他防水措施。被告为了让原告继续租房，反复保证绝不可能会被淹、从没有被淹过、如果被淹被告会负责到底，致使原告在本已警惕的情况下做出错误判断。

根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定,不可抗力作为当事人完全的免责事由，必须是造成损害的唯一原因。换言之，当事人对损害的发生和扩大不能产生任何作用。而被告疏于维修反水漏水及墙面大破洞问题以及刻意隐瞒曾被淹的行为对损害发生是有极大作用的,故本案损害事实与其不当行为之间存在因果关系。

（二）法院认定

不可抗力需同时满足不能预见、不能避免、不能克服三个法定条件，本案中法院明确否定了房东的不可抗力抗辩：

1. 暴雨可预见，并非不可预知：气象部门已提前发布暴雨预警，风险并非不可预见，房东明知预警却未落实维修与防汛措施。

2. 房东拖延维修，存在明显过错：房东在租户多次提醒漏水、返水需维修时消极不作为，违反租赁合同中保障房屋适租的法定义务。

3. 损失可防可控，并非不能克服：积水主因是房屋自身缺陷与出租人防范不力，并非完全无法避免，房东未尽到出租人的安全保障与维修义务。

三、责任划分：双方均有过错，房东承担主要责任

法院结合案情与过错程度，最终判定：

房东未履行维修义务、隐瞒房屋风险，对损失发生存在主要过错，承担55% 赔偿责任；

租户未垫高货物、未安排人员值守，对损失存在次要过错，自行承担 45% 责任。

四、重要提醒：暴雨致损，这些法律要点要记清

1. 极端天气≠不可抗力，只有完全无法预见、避免、克服的客观情况，才能依法免责。

2. 出租人负有核心适租义务——房东必须保证房屋符合约定用途，及时维修隐患；隐瞒风险、拖延维修导致损失，必须承担赔偿责任。

3. 承租人也需尽到合理注意义务——存放贵重物品应做好防护、合理值守，避免因自身疏忽扩大损失，否则需自担相应责任。

律师简介

张怡，专职律师，毕业于中南大学，湖南大学在读硕士，业务涵盖民商事诉讼、刑事辩护、法律顾问等领域。办案严谨务实，注重法律实效，以专业能力为当事人提供高效、可靠的法律服务。

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编辑：汤婷

审核：姜浩